02 maj Możliwości rozwiązania umowy najmu przez najemcę w czasie stanu epidemii wprowadzonego na skutek rozprzestrzeniania się koronawirusa SARS-CoV-2

W związku z wprowadzeniem na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii wprowadzone zostały określne ograniczenia w zakresie możliwości prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców w wynajmowanych lokalach. Wynajmujący nie może obecnie udostępniać najemcom lokalu w takim zakresie jak przed epidemią.

W takiej sytuacji, w przypadku braku możliwość uzyskania porozumienia pomiędzy stronami co do modyfikacji postanowień umowy najmu, najemcy mogą skorzystać z określonych rozwiązań przewidzianych w umowach najmu, albo w obowiązujących przepisach umożliwiających rozwiązanie umowy.

1. Wypowiedzenie umowy najmu

Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Uwzględniając treść wskazanego przepisu najemca może w pierwszej kolejności wypowiedzieć umowę najmu. Jeżeli umowa zawarta jest na czas nieoznaczony najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych określonych w ww. art. 673 k.c.

Natomiast, jeżeli umowa zawarta jest na czas określony najemca może wypowiedzieć umowę, ale jedynie w wypadkach określonych w umowie (np. jeżeli w umowie zastrzeżona jest możliwość jej rozwiązania za wypowiedzeniem przez najemcę w przypadku określonego spadku sprzedaży w sklepie).

2. Nadzwyczajna zmiana stosunków (Rebus sic stantibus)

Zgodnie z art. 357¹ Kodeksu cywilnego jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenie byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Wskazany przepis umożliwia modyfikację stosunku najmu przez sąd. Możliwość jego zastosowania uzależniona jest jednak od spełnienia następujących przesłanek: źródłem powstania zobowiązania jest umowa, zmiana stosunków ma charakter nadzwyczajny oraz zmiana ta niesie ze sobą nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub grozi jednej ze stron rażącą stratą, czego strony zawierając umowę nie przewidywały.

Następstwem nadzwyczajnej zmiany stosunków jest pojawienie się nadmiernej trudności świadczenia lub zagrożenia dla jednej ze stron (bądź też obu) rażącą stratą. O nadmiernej trudności można mówić, jeżeli spełnienie świadczenia jest w ogóle możliwe.

Zatem, jeżeli w danej sytuacji zajdzie celowość zastosowania ww. przepisu, sąd będzie miał, po rozważeniu całokształtu okoliczności sprawy, do wyboru następujące możliwości:

1. oznaczyć na nowo sposób wykonania zobowiązania;
2. oznaczyć inaczej wysokość świadczenia;
3. rozwiązać umowę.

W przypadku skorzystania z powyższej możliwości należy jednak liczyć się z długotrwałym postępowaniem sądowym. W związku z tym, składając do sądu pozew na podstawie ww. przepisu należałoby jednocześnie z pozwem złożyć wniosek o zabezpieczenie, w którym należałoby zażądać na czas postępowania sądowego odpowiedniego uregulowania przez sąd stosunku prawnego pomiędzy stronami w trybie zabezpieczenia.

3. Niemożliwość świadczenia

Zgodnie z art. 495 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.

Wskazany przepis dotyczy sytuacji, gdy jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi.

Przepis rozstrzyga tę sytuację w taki sposób, że strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Natomiast w sytuacji gdy następuje częściowa niemożliwość świadczenia, strona, której świadczenie stało się w części niemożliwe, traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Druga strona w takim przypadku może od umowy odstąpić, jeśli częściowe wykonanie świadczenia nie miałoby dla niej znaczenia.

W obecnej sytuacji stanu epidemii, wynajmujący nie może spełnić swojego świadczenia, które byłoby zgodne z celem i zamiarem stron w chwili zawarcia umowy najmu. W szczególności wynajmujący nie może zapewnić takiego dostępu klientów do lokalu, jak przed epidemią. W związku z tym, jeżeli dla najemcy takie częściowe wykonanie świadczenia przez wynajmującego nie miałoby znaczenia, najemca mógłby skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy na podstawie ww. przepisu.

Powyższa możliwość niesie ze sobą jednak takie ryzyko, że wynajmujący może uznać odstąpienie za nieskuteczne i w dalszym ciągu obciążać najemcę opłatami wynikającymi z umowy. W takiej sytuacji stronom może pozostać rozstrzygnięcie sporu na drodze postępowania sądowego.